Cómo calcular tu hipoteca paso a paso (con ejemplos)
Calcular una hipoteca parece complicado, pero en realidad se reduce a una fórmula. En esta guía te explico cómo funciona el cálculo, qué errores cometen casi todos al comparar ofertas, y cómo saber si te conviene tipo fijo o variable.
🏠 Usar la calculadora de hipoteca →1. ¿Qué necesitas saber para empezar?
Para calcular una hipoteca solo necesitas tres datos:
- Capital prestado (C): el dinero que el banco te deja. Suele ser el 80% del precio de la vivienda.
- Tipo de interés anual (i): el % que cobra el banco. En España, las hipotecas fijas de 2026 rondan el 3–3,5%.
- Plazo (n): en cuántos meses devolverás el préstamo. Lo habitual son 20–30 años (240–360 meses).
2. La fórmula de la cuota mensual
Las hipotecas en España se calculan con el sistema francés: cuota constante, mayor parte intereses al principio y mayor parte capital al final. La fórmula es:
Cuota = C × [r × (1+r)ⁿ] / [(1+r)ⁿ − 1]Donde r es el interés mensual (el anual dividido entre 12 y expresado en decimal).
3. Ejemplo real
Imagina que pides 200.000 € a 3,5% anual durante 25 años:
- r = 3,5 / 100 / 12 = 0,00291667
- n = 25 × 12 = 300 meses
- Cuota = 200.000 × [0,00291667 × (1,00291667)³⁰⁰] / [(1,00291667)³⁰⁰ − 1]
- Cuota mensual ≈ 1.001,55 €
Al final de los 25 años habrás pagado:
- Total pagado: 1.001,55 × 300 = 300.466 €
- Intereses pagados: 300.466 − 200.000 = 100.466 €
Es decir, has pagado el 50% más del valor de la casa solo en intereses. Por eso conviene amortizar antes si puedes.
4. ¿Tipo fijo o variable?
Hipoteca a tipo fijo
El interés no cambia en toda la vida del préstamo. Pagas siempre la misma cuota.
- ✅ Tranquilidad total: sabes lo que pagarás dentro de 20 años.
- ❌ Suele ser más cara al principio que la variable.
- 👍 Recomendable si: no quieres sobresaltos o crees que los tipos van a subir.
Hipoteca a tipo variable
El interés es Euríbor + diferencial (ej: Euríbor + 0,8%). Se revisa cada 6 o 12 meses.
- ✅ Suele ser más barata si los tipos están bajos.
- ❌ Tu cuota puede subir mucho si sube el Euríbor (como vimos en 2022–2023).
- 👍 Recomendable si: tienes margen económico y los tipos están altos (esperando que bajen).
Hipoteca mixta
Los primeros años son a tipo fijo y después variable. Te da estabilidad inicial y aprovecha posibles bajadas después.
5. Errores comunes al calcular una hipoteca
- Olvidar los gastos iniciales. Aparte del 20% de entrada, calcula otro 10–12% para notaría, registro, impuestos (ITP o IVA), tasación y gestoría.
- No incluir el seguro de hogar y vida. Suelen ser obligatorios y suman 30–80 €/mes.
- Comparar solo la cuota. Lo importante es la TAE (Tasa Anual Equivalente), que incluye comisiones.
- No considerar la amortización anticipada. Pagar 100 €/mes extra puede ahorrarte 20.000 € en intereses totales.
6. Cuánta hipoteca te puedes permitir
Regla general de los bancos: la cuota no debe superar el 30–35% de tus ingresos netos mensuales.
- Si cobras 1.800 €/mes → cuota máxima ~630 €/mes.
- Si cobras en pareja 3.500 €/mes → cuota máxima ~1.225 €/mes.
Esta regla no es solo del banco para protegerse: también es para que tú tengas margen si suben los tipos o cambia tu situación.
7. Calcula tu hipoteca ahora
Usar la fórmula a mano cada vez es absurdo. Nuestra calculadora hace el cálculo al instante:
🏠 Calculadora de hipoteca →Conclusión
Calcular una hipoteca no es magia: una fórmula y tres números. Lo que sí marca la diferencia es comparar bien (mira la TAE, no la cuota), incluir todos los gastos en tus cuentas y tener margen de sobra para imprevistos. Si dudas entre dos ofertas, calcula la cuota de cada una y suma los intereses totales: la diferencia te sorprenderá.